Klage nr:
063/11
Avgjort:
25. november 2011
Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger
Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Grønland
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011 og 25. november 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en bolig som var til salgs gjennom innklagede som megler. Bud ble akseptert 25. januar med avtalt overtakelse 25. februar 2011. Boligkjøpet ble senere hevet og selgeren foretok dekningssalg.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mener at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og villedet ham til å inngå et kjøp han ellers ikke ville foretatt. Han klager på prinsipielt grunnlag og mener at en slik opptreden fra en megler ikke kan forekomme uten at det må få konsekvenser. Dernest vil det være uheldig for andre boligkjøpere å bli utsatt for samme uprofesjonelle behandlingen. Samfunnet er ikke tjent med å ha eiendomsmeglere som ikke er til å stole på.
Borettslaget som klageren kjøpte en andel i, er et borettslag som har vært mye i media og har hatt mange rettstvister. Roten til problemene i borettslaget er at de har hatt ca 50 % juridiske eiere av totalt 120 andeler, svært mye gjeld, skjevfordelt fellesgjeld, en lovstridig borettslagsmodell osv. Den skjevfordelte fellesgjelden har vært knyttet til andelene til de juridiske eierne og har vært så skjevfordelt at andelene ikke har vært salgbare. Dvs. andelene
har hatt høyere gjeld enn markedsmessig verdi. I tillegg har mange av de juridiske eierne unnlatt å betale felleskostnader og opparbeidet seg store restanser. Som en konsekvens av det ovennevnte og at en andelseier med hjemmel i borettslagsloven når som helst kan si opp sin andel, har dette gitt store problemer for andelseierne i borettslaget.
Klageren så seg nødt til å heve kjøpet som følge av den vesentlige risikoen knyttet til sannsynlighet for økte felleskostnader, økt fellesgjeld, problemer med videresalg, generell usikkerhet og reell konkursfare. Forretningsføreren har bekreftet sannsynlighet for tap, men klarer ikke gi noe estimat på tapet. På grunn av dette var det nær sagt umulig for klageren å kreve noe prisavslag, og hans eneste reelle alternativ var å heve kjøpet. Klageren ville ikke lagt inn bud på denne andelen dersom han hadde visst om risikoen han påtok seg. Banken bekrefter også at den heller ikke ville gitt ham finansiering til kjøp av boligen dersom alle vesentlige opplysninger hadde vært gitt før kjøpet.
I prosessen rundt kjøp og senere heving av kjøpet, har klageren blitt påført advokatkostnader på kr 15 750. Dernest har han blitt holdt utenfor det stigende boligmarkedet og blitt påført flyttekostnader. Han hadde allerede sagt opp der han bodde og ble i forbindelse med hevingen tvunget til å finne et nytt sted i løpet av kort tid. Andre kostnader relatert til tapt arbeidsinntekt estimert til i hvert fall 100 timer. Som et forslag til en minnelig løsning krever klageren dekket utgiftene til advokat.
Innklagede anfører:
Innklagede forstår klageren slik at han mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede stiller seg uforstående til dette og ønsker å legge frem saken fra sin side. Klageren har lagt frem en del påstander og viser til informasjon om borettslaget som er fremkommet i etterkant av salget. Klageren avgrenser sin redegjørelse med bakgrunn i den informasjon som han hadde mottatt på salgstidspunktet, samt presiserer hva han faktisk ble informert om på visning og i budrunden før aksept.
Ifølge eiendomsmeglingsloven § 3-7 skal megleren så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Når det gjelder innhenting av opplysninger, er det vanlig praksis at man innhenter informasjon fra selger, forretningsfører, offentlige instanser og eventuelt styret i borettslaget. Slik innklagede har tolket loven og som han har fått bekreftet etter samtaler med NEF, er det ikke meglerens oppgave å iverksette tidkrevende og kostbare undersøkelser for å kvalitetssikre og kontrollere for eksempel selgerens og forretningsførerens opplysninger. Plikten til å innhente og kontrollere opplysninger bør derfor bare gjelde så langt det synes rimelig. Man må også ta utgangspunkt i at meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren. Megleren har imidlertid en selvstendig plikt til å kontrollere og supplere selgerens opplysninger noe som vanligvis gjøres i kontakt med forretningsføreren og eventuelt styret i borettslaget.
I forbindelse med salget av boligen, innhentet innklagede rutinemessig salgsinformasjon fra forretningsføreren. Forvaltningskonsulenten ble også kontaktet per telefon i forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven. Han ble blant annet spurt om årsak til nylig økt fellesgjeld og husleie på andelen. Det ble da forklart at økning av fellesgjeld skyldtes en omfordeling av tidligere feilfordelt fellesgjeld i borettslaget, samt et opptak av et likviditetslån. Likviditetslånet skyldtes en husleierestanse fra firmaeide leiligheter i borettslaget. Innklagede spurte om husleierestanser fortsatt var et problem for borettslaget. Ifølge forvaltningskonsulenten hadde styret i borettslaget tatt de nødvendige grep og forhandlet nå om å overta leilighetene. Borettslaget mottok per i dag leieinntekter på disse og således betjente de også husleien, slik at det ikke påløp ytterligere restanser. Innklagede spurte samtidig om det var planlagt ytterligere økning av fellesgjeld og husleie i nærmeste fremtid. Det var det ikke ifølge forvaltningskonsulenten.
Vedrørende borettslagets lån ble det opplyst at borettslaget var i forhandlinger med tanke om å refinansiere lånene. Borettslaget ønsket å samle alle felleslån til ett lån og muligens ordne en fastrente på disse. Dette mente forretningsføreren ville være positivt for andelseierne. Styrelederen ble i henhold til rutine hos innklagede forsøkt oppringt to ganger i forkant av visningen, men var ikke tilgjengelig. Innklagede kan ikke klandres for dette.
Selgeren fylte ut egenerklæring i forbindelse med salget og ble også spurt om kjennskap til planlagt økning av fellesgjeld og husleie. Selgeren svarte at han ikke kjente til noen ytterligere økning utover det han allerede hadde opplyst i sin egenoppgave.
Visning ble gjennomført 24. januar 2011 kl 19 20. Klageren møtte opp på visning ca 10 minutter før visningens slutt. Det hadde da vært så mange på visning at innklagede hadde gått tom for salgsoppgaver. Innklagede sa at han kunne sende salgsoppgave på e-post samme kveld, og dersom klageren ønsket ytterligere informasjon, var det bare å ringe samme kveld, siden budrunden mest sannsynlig ville bli dagen etter.
Klageren var i leiligheten til 2030 og undersøkte den særdeles grundig. Han spurte også om det var planlagt oppgraderinger i borettslaget som ville påvirke husleie og fellesgjeld. Til dette svarte innklagede at det kun var diskutert et behov for utskifting av vinduer, men at styret foreløpig ikke hadde tatt stilling til dette. Det ble også fortalt at selgeren hadde sagt at vinduer i denne leiligheten var i normalt god stand. Han opplyste videre at det ikke var planlagt endring i husleie og fellsgjeld så langt han kjente til. Innklagede sendte som avtalt salgsoppgave samme kveld og klageren ringte tilbake etter å ha lest salgsoppgaven. Det ble da svart på spørsmål om borettslagets felleslån, manglende tilknytning til sikringsfond og risikoen forbundet med å kjøpe leilighet i et borettslag som ikke var tilknyttet dette. Innklagede informerte også om likviditetslånet og at borettslaget hadde hatt utfordringer med de firmaeide leilighetene i borettslaget med hensyn til husleierestanser.
Innklagede ble oppringt av klagerens mor tidlig neste morgen. Hun opplyste at hun skulle kausjonere for sin sønn og derfor ønsket mest mulig informasjon om leiligheten og borettslaget. Hun spurte blant annet om fellesgjelden og hvorfor denne var fordelt på flere ulike lån. Innklagede informerte om den planlagte refinansieringen og henviste videre til forretningsføreren når det gjaldt mer inngående informasjon om de ulike lånene og om borettslaget. Klagerens mor sa at hun skulle kontakte forretningsføreren.
Den 25. januar 2011 la klageren inn bud på kr 1 900 000 på leiligheten. Dette var et bud som lå kr 110 000 over foregående bud på kr 1790 000. I forbindelse med aksept av bud bekreftet klageren at hans mor hadde vært i kontakt med borettslaget og fått inngående informasjon om borettslaget og dets økonomi. Da moren som kausjonist hadde gjort grundige undersøkelser hos forretningsføreren, har hun fått minst den samme informasjonen om objektet og borettslaget som innklagede hadde på budgivningstidspunktet. I tillegg hadde hun hatt mulighet til å forfølge ethvert usikkerhetsmoment hun mener kan ha eksistert på budgivningstidspunket. Klageren ønsket, til tross for at han ytret noe usikkerhet med hensyn til borettslaget, å gi bud. Avtale om kjøp ble inngått og kontraktsmøte avholdt kort tid etter.
I ettertid har klageren gjort ytterligere undersøkelser rundt borettslaget både ved å henvende seg skriftlig til forretningsføreren, ringe medlemmer av styret, søke på Internett og kontakte beboerne i borettslaget. Innklagede ble informert via e-post fra klageren om at det var fremkommet informasjon om blant annet en sykkelbod tillagt fellesgjeld. Dette er informasjon innklagede ikke var kjent med på salgstidspunktet. Klageren skriver at innklagede innrømmet kjennskap til kjellerbod før salget, men unnlot å informere om dette i møte med klagerens advokat 9. februar. Dette medfører ikke riktighet. Innklagede fikk kunnskap om dette ved klagerens e-post og konfronterte deretter forretningsføreren med denne opplysningen, som da ble bekreftet noe uvillig. Innklagede finner det er betenkelig at en advokat skriver helt feilaktig referat fra felles møter og insinuerer at innklagede har kjent til forhold han ikke har kjent til på det relevante tidspunktet men senere har fått opplyst fra klageren.
Det henvises også til at innklagede har solgt i dette borettslaget tidligere og således burde kjenne til den økonomiske situasjonen frem til salgstidspunktet. Siste gangen innklagede solgte leilighet der var i 2009. Innklagede hadde derfor ingen forutsetning for å kjenne til inngående informasjon rundt borettslagets økonomi i perioden mellom 2009 og frem til salget i 2011. Innklagede måtte derfor forholde seg til informasjon gitt fra forretningsfører og selger på salgstidspunktet da styret ikke var tilgjengelig. Det er etter innklagedes mening urimelig av klageren å påstå at han ikke ble gitt noe informasjon om borettslagets økonomiske situasjon sik at han kunne innse en eventuell risiko. I innklagedes salgsoppgave er blant annet følgende opplyst:
–Borettslaget har tatt opp likviditetslån på 6,5 mill
–Borettslaget er i forhandlinger om en refinansiering av fellesgjelden
–Borettslaget er ikke tilknyttet sikringsordning og en redegjørelse for risikoen ved ikke å være tilknyttet ordningen og ved å kjøpe en borettslagsleilighet er tydelig beskrevet
–Andel fellesgjeld på leilighetene varierer
–Fellesgjeld og felleskostnader/husleie kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i borettslagets styre og/eller generalforsamling
–P.t. er det flere firmaer som eier andeler i borettslaget
På bakgrunn av informasjonen gitt i salgsoppgaven, klagerens inngående samtaler med innklagede, klagerens mors samtaler med forretningsføreren vedrørende borettslagets økonomiske situasjon før budaksept, og for øvrig tilgjengelig informasjon, mener innklagede at klageren i forkant av kjøpet fikk tilstrekkelig informasjon til å kunne vurdere risikoen ved kjøp i dette borettslaget. Informasjonen klageren har tilegnet seg i ettertid, kan innklagede ikke ta stilling til, da han på salgstidspunktet informerte om det han hadde fått kunnskap om via forretningsføreren og selgeren. Innklagedes erfaring er også at informasjon i media og blant beboere i et borettslag ikke alltid medfører riktighet. Innklagede viser til klagen hvor det står I ukene som fulgte har jeg hatt lange samtaler med beboere, advokater, [ ] osv. Det har tatt meg mange timer å finne ut av alt det jeg vet nå.
Innklagede anfører at dette nitidige arbeidet ikke ligger innenfor meglerens normale undersøkelsesplikt. Flere av forholdene gjelder forhold som har dukket opp etter budgivningstidspunktet, for eksempel økt husleie, økt fellesgjeld.
Klageren viser til brev fra forretningsføreren datert 19. mai 2011 hvor beboerne blir informert om vedtatt husleieøkning, samt kopi av ekstraordinær generalforsamling. Innklagede ble som tidligere nevnt informert av forretningsfører og selger om at det ikke var planlagt ytterligere økning av fellesgjeld eller husleie i borettslaget. Det at borettslaget i etterkant av salget har bestemt seg for opptak av ytterligere lån og justering av husleie kan ikke megler lastes for.
Klageren refererer til ulik informasjon i sin salgsoppgave, sammenlignet med salgsoppgave på salg nr 2 av samme leilighet, samt salg av en annen leilighet i borettslaget. Det siste salget ble foretatt gjennom et annet kontor i kjeden. En salgsoppgave er et levende dokument som stadig endres og forbedres på bakgrunn av erfaring og ny tilegnet informasjon.
Klageren påstår også at sannsynligheten for fremtidig tap i borettslaget er stor grunnet problemer med videresalg av leiligheter, generell usikkerhet og reell konkursfare. I ethvert borettslag uten sikringsordning vil det være en potensiell mulighet for økt fellesgjeld ved for eksempel store husleierestanser eller tvangssalg av leiligheter. I dette borettslaget var man nesten i mål med en refinansieringsavtale med banken, slik innklagede tolker forretningsføreren. Borettslaget mottok også leieinntekter på andeler som tidligere hadde misligholdt sin husleie. I tillegg var styret i gang med å overta andeler fra de juridiske andelseierne som senere skulle selges for blant annet å betale ned tidligere påløpt husleierestanse. Ikke på noe tidspunkt ble det nevnt fra forretningsfører eller selger at borettslaget var i ferd med å gå konkurs. Dette er derfor informasjon som er ukjent for innklagede. Innklagede nevner også at han i ettertid har fått i oppdrag av borettslagets styre å selge de 48 andelene som er overtatt fra de juridiske andelseierne. Allerede 12 av disse er solgt, de fleste 150 000 300 000 over takst og med laveste kvadratmeterpris kr 48 000 og høyeste kr 67 000. Hver leilighet har også fått nedkvittert sin fellesgjeld til (med?) kr 150 000, slik at borettslagets totale fellesgjeld nå har minket med ca 11 mill. I denne salgsprosessen har det tydelig fremkommet at klagerens skrekkscenario kun er spekulasjon og svært langt fra realitetene.
Med bakgrunn i ovennevnte redegjørelse kan innklagede ikke se å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, eller har unnlatt å oppfylle sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede viser til at klageren ringte ham kvelden før kjøpet og fikk svar på en del spørsmål. Innklagede sa at årsaken til at borettslaget ikke hadde sikringsfond var at det hadde noen juridiske eiere og at sikringsordning kun var for borettslag med private eiere. Innklagede sa deretter at dette ikke var noe problem fordi selskapene var i ferd med å selge seg ut og at borettslaget deretter ville søke om sikringsordning. Det vil gå lang tid før borettslaget vil kunne søke om sikringsordning, hovedsakelig fordi det har for mye gjeld. Det er også feil at selskapene var i ferd med å selge seg ut da de satt på boliger som ikke var salgbare. På det tidspunktet klageren snakket med innklagede oppfattet han svarene som gode, og ut fra dette bestemte han seg for å by på leiligheten. Klagerens mor har ikke formidlet klageren nye opplysninger som var relevante for kjøpet etter hennes samtale med innklagede.
Innklagede viser til at han har solgt 12 av 48 leiligheter, og at dette var vellykkede salg og høye kvadratmeterpriser. Som nevnt i klagen er det bare et fåtall av leilighetene som ble overtatt som i det hele tatt var salgbare. I stor rad dreide dette seg om de mindre leilighetene på rundt 20 30 m2. Det er vanlig å oppnå høyere kvadratmeterpris på små leiligheter. Salget av disse leilighetene er imidlertid bare en liten del av en prekær og omfattende restrukturering av borettslaget. Innklagede viser til at klagerens spekulasjoner ikke har vist seg å stemme. Forretningsføreren og styret bekreftet derimot at det vil ta mange år før borettslaget kan friskmeldes, dette er ikke noe som skjer over kort tid. Klagerens kontakt i borettslaget har per 26. august 2011 sagt til klageren at han har fått ca 60 000 i økt fellesgjeld fra klagerens kjøpstidspunkt, noe som innebærer en vesentlig økning.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav som følge av manglende opplysninger om borettslagets økonomiske stilling.
Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 (3) nr. 6 skal salgsoppgaven ved salg av borettslagsandeler inneholde
vesentlige opplysninger om boligselskapets budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstaker.
Reklamasjonsnemndas sekretariat har selv innhentet boligopplysninger som innklagede hadde mottatt fra forretningsføreren, og informert partene om dette. I boligopplysninger var det vedlagt innkalling til ekstraordinær generalforsamling 13. juli 2010 med bl.a. årsregnskap for 2009 med noter og budsjett for 2010. Revisors beretning var ikke vedlagt, men det var bare opplyst at Revisjonsberetning vil bli delt ut på generalforsamlingen.
Samtidig var det i styrets beretning gitt en rekke opplysninger som indikerte at borettslaget hadde både likviditetsproblemer og negative regnskapstall. På denne bakgrunn mener Reklamasjonsnemnda at innklagede burde innhentet revisors beretning eller eventuelt gitt opplysninger om grunnen til at dette ikke var gjort, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) annet punktum.
Innklagede har opplyst etter sekretariatets forespørsel, at det heller ikke er gjort noe forsøk fra innklagede side på å innhente revisors beretning. Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk, og Reklamasjonsnemnda finner innklagedes forsømmelse å være erstatningsbetingende uaktsom.
Megler kan holdes erstatningsansvarlig for det tap kjøper lider, som følge av meglers brudd på opplysningsplikten. Reklamasjonsnemnda viser til Rt. 2011 s. 235 hvor det fremgår:
Det klare utgangspunkt er at megleren står utenfor det rettsforhold som oppstår mellom partene, men at han kan bli erstatningsansvarlig for de opplysninger han gir eller unnlater å gi. Kravet mot megler er et erstatningsansvar på grunnlag av meglers egen uaktsomhet.
I denne saken har klageren krevd erstatning for utgifter til advokat på kr 15 750 i forbindelse med heving av kjøpet. Reklamasjonsnemnda finner at dette er et tap som er en adekvat følge av meglers uaktsomhet, og at innklagede må dekke dette.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og må dekke klagerens tap i henhold til bemerkningene ovenfor.