Klage nr:
93/11

Avgjort:
25. november 2011

Saken gjelder:
Erstatningskrav for manglende undersøkelsesplikt og opplysningsplikt

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom som ble formidlet av innklaget meglerforetak. Etter at klageren hadde kjøpt boligen, ga innklagede informasjon om at deler av boligtomten var utlagt til friluftsområde i endelig offentlig reguleringsplan. Kjøpet ble deretter hevet, men klageren har rettet erstatningskrav mot innklagede for manglende overholdelse av opplysnings- og undersøkelsesplikten.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren la inn bud på bakgrunn av opplysninger oppgitt i salgsoppgaven. På forsiden av salgsoppgaven ble eiendommen markedsført som ”eiendom med flott hage/ strandlinje”. Budet ble deretter akseptert.

Klageren anfører at informasjon i salgsoppgave og annonse tilsier at eiendommens tomt går helt ned til vannet. Det følger av salgsoppgavens side 4 vedrørende opplysninger om reguleringsplaner at ”området er regulert til boligformål”. Da klageren møtte innklagede på kontraktsmøtet, ble klageren muntlig informert om at eiendommen ikke disponerer tomten helt ned til strandlinjen. Imidlertid kunne ikke innklagede fremlegge dokumentasjon på dette.


Dokumentasjon ble fremlagt for klageren senere, og det viste seg at boligen var regulert til friluftområde. Innklagede oversendte også per e-post en erklæring hvor det fremkom at det var gitt tillatelse til å bygge nærmere nabogrensen enn tillatt.

Klageren anfører at det ikke ble opplyst om forholdende før endelig bud ble avgitt og at dette har resultert i at klageren har blitt avskåret fra å ta høyde for og vurdere opplysningene før bud ble avgitt og avtale inngått med selgeren.

Videre anførte klageren at informasjonen fra kommunen var rekvirert av innklagede etter avholdt visning og etter selgerens aksept av klagerens bud. Det følger av kommunens svarbrev at reguleringsplanen ble vedtatt i 2010, og at arealet som ligger langs vannkanten, var regulert til friområde, samt at byggegrensen er 20 meter fra elvekanten. Klageren anfører at dette er vesentlige forhold ved eiendommen som innskrenker hans disponering av tomten og mulighet for påbygging.

Klageren ønsket ikke å gjennomføre handelen og selgeren sa seg enig i at kjøpet ble hevet etter erklæring gjennom innklagede i e-post av 22. juni 2011. Klageren fremhever at han merket seg følgende tekst fra innklagede:

”selger har under forberedelsene til salget fremlagt målbrev og situasjonskart som bekreftet opplysningene fra selger. I ettertid viser det seg at nyere regulering avviker fra disse opplysningene”.

Klageren mener at innklagede burde innhentet informasjon om regulering og videreformidlet denne til klageren, før avtale om kjøp ble inngått.

Klageren aksepterte å bli fristilt fra kjøpet ved e-post 22. juni 2011, men poengterte at klageren ikke anså seg ferdig med saken i forhold til innklagede.

Innklagede ba deretter klageren om å fremsette et krav.

Klageren fremsatte deretter krav om kompensasjon for at innklagede ikke har oppfylt sin opplysningsplikt. Kravet om kompensasjon utgjør kr 10 000 for mange timers arbeid samt stans av eget salg jf. vedlegg faktura fra forsikringsselskap for forsikringsutgifter og bekreftelse fra arbeidsgiver for tapt arbeidsinntekt.

Innklagede anfører:

Innklager anfører at klageren på visning ble informert om at det var kommet forslag fra kommunen om å opparbeide gangsti langs vannet i nedkanten av tomten. Det ble opplyst av selgeren at nabolaget hadde motsatt seg forslaget og at opparbeidelse av gangsti ikke ville skje.

Innklagede ønsker å presisere at innklagede har gjennomført et evalueringsmøte med saksbehandleren og at det her ble understreket at undersøkelsesplikten ikke var overholdt i saken.

Etter et møte med selgeren av eiendommen ble det avgjort at klageren kunne heve kjøpet.

Vedrørende krav på erstatning anfører innklagede at klageren ikke har hatt noe økonomisk tap i saken og at klageren har kommet ut av saken på en fordelaktig måte.

Innklagede anfører at det ikke kan sees godtgjort at klageren har måtte bruke mange timers arbeid i saken og heller ikke at klagers eget salg har blitt forsinket. Etter at aksept ble gitt fra klageren, måtte klageren utsette kontraktsmøtet grunnet fødsel. Innklagede kan ikke se at klageren ville ha kunnet igangsatt noe salg av egen bolig vesentlig tidligere. Innklagede anfører videre at fakturaen på boligkjøperforsikringen ikke utgjør et tap da denne ikke skal betales da kjøpet ble hevet. Det er klagerens forsikring og innklagede tar det som en selvfølge at klageren orienterte forsikringsselskapet om heving av kjøpet og som følge av dette avbestilte forsikringen.

Innklagede anfører at klageren har blitt imøtekommet i saken ved selgerens aksept om heving og fastholder med dette sitt avslag på kompensasjon.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren anfører at det ikke ble informert om reguleringsplanen for eiendommen under visningene. Klageren avbestilte boligkjøperforsikringen så fort han fikk beskjed om at boligkjøpet var akseptert hevet. Forsikringsselskapet forventet likevel at regningen ble betalt da de hadde jobbet med saken. Regningen ble halvert og dette ble betalt inn.

Videre anfører klageren at han kort tid etter budrunden var avsluttet, kontaktet innklagede for salg av leiligheten. Det ble bestilt takstmann og fotograf som skulle komme dagen etter kontraktsmøtet.

Klageren ønsker å påpeke at dette er et krav om kompensasjon som følge av at innklagede ikke har oppfylt sin plikt. Selgers aksept av heving av avtale er et forhold mellom selger og klageren. Klageren anfører at det er innklagede som kan lastes for den situasjon både klageren og selger har havnet i. Dette har for klagerens del resultert i mange timers arbeid, undersøkelser og stans av salgstart av egen bolig.

Klageren anfører at det har vært en tyngende sak og at innklagedes innrømmelse av å ikke ha oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i det minste må resultere i en kompensasjon for forsikring og tapt arbeidsfortjeneste.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav på erstatning for brudd på opplysningsplikt og undersøkelsesplikt.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at saken gjelder spørsmålet om klageren har krav på erstatning. Det kommer klart frem av korrespondansen mellom partene at det ikke er tvil om det foreligger brudd på opplysnings- og undersøkelsesplikten. Dette er bekreftet av innklagede i tilsvar til klagen.

Eiendomsmeglere har en vidtgående undersøkelses- og opplysningsplikt. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 10 at oppdragstakeren skal opplyse om ”forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett”.

Reklamasjonsnemnda mener at innklagede enkelt kunne undersøkt om det her forelå en endelig reguleringsplan som viste at eiendommen ikke hadde strandlinje. Unnlatelsen av å innhente opplysningene var derfor klart klanderverdig, og Reklamasjonsnemnda legger til at det foreligger brudd på ansvar som påhviler innklagede.

Når det kommer til spørsmålet om hvorvidt det foreligger et økonomisk tap og om dette står i adekvat årsakssammenheng med den ansvarsbetingende handling, vil Reklamasjonsnemnda bemerke at det er dokumentert to økonomiske tap fra klageren:

– Tap for kjøp av boligkjøperforsikring

– Tapt arbeidsinntekt fordi klageren har tatt seg fri i forbindelse med kjøpet.

Klageren hevder å ha lidt et tap i forbindelse med salg av egen bolig, men Reklamasjonsnemnda kan ikke se at et slikt tap er dokumentert. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til om det er lidt et tap og størrelsen på et eventuelt krav.

Ved vurderingen av om tap for kjøp av boligkjøperforsikring er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse, mener Reklamasjonsnemnda at dette er et tap som innklagede med rimelighet kan forutse som en følge av misligholdt undersøkelsesplikt.

Når det gjelder klagerens krav på erstatning for tapt arbeidsinntekt, mener Reklamasjonsnemnda at det ikke er dokumentert at dette tapet er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren kostnadene til boligkjøperforsikringen. For øvrig fører klagen ikke frem.