Klage nr:
122/11

Avgjort:
25.november 2011

Saken gjelder:
Forkjøpsrett

Foretakets navn:
Privatmegleren Panorama

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en borettslagsleilighet som ble formidlet av innklagede. Klageren ble rådet til å høyne sitt bud for å unngå at den ble tatt på forkjøpsrett. Tvisten gjelder om klageren ble gitt korrekt informasjon om hvor mange som hadde meldt inn forkjøpsrett før budet ble akseptert.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren bød på en borettslagsleilighet 7. juli 2011. Leiligheten ble formidlet gjennom innklagede. Det var forkjøpsrett for medlemmer av boligbyggelaget. Etter at klageren vant budrunden med høyeste bud på kr 2 400000, anbefalte innklagede å øke budet dersom klageren virkelig ønsket leiligheten, for å gjøre det mindre sannsynlig at den ble tatt på forkjøpsrett.

Klageren spurte om innklagede kunne kontakte boligbyggelaget og undersøke hvor mange som hadde meldt fra om forkjøpsrett. Innklagede ringte tilbake kl 12.45 og informerte om at det var flere som hadde meldt inn forkjøp.

Den 13. august 2011 var klageren i kontakt med boligbyggelaget, og fikk vite at det bare var to navn på listen. Den en var klagerens samboer. Den andre hadde meldt inn forkjøp 8. juli 2011, dagen etter budrunden.

Klageren mener at innklagede villedet henne ved å formidle informasjon fra boligbyggelaget som ikke var korrekt.

Klageren krever kompensasjon for at budet ble økt med kr 100 000 på bakgrunn av uriktig informasjon fra innklagede.

Innklagede anfører:

Forkjøpsretten fra dette boligbyggelaget avklares normalt 3-4 dager etter at bud har blitt akseptert. Det er boligbyggelaget som avklarer forkjøpsretten.

Klageren hadde det høyeste budet mot slutten av budrunden. I løpet av visningen var det mange innom, og da innklagede ringte rundt på visningslisten var det flere som sa de ikke ville by, men vurderte å ta boligen på forkjøpsrett. Innklagede anfører at de fleste med lang ansiennitet melder fra om forkjøp etter at budrunden er ferdig avholdt.

Dette ble formidlet til klageren da budgivningen stoppet på kr 2 400 000. Klageren ble informert om at hun eventuelt kunne øke sitt eget bud for å ”skremme” andre med lenger ansiennitet fra å ta leiligheten på forkjøpsrett. Dette mener innklagede er et meget vanlig virkemiddel for å unngå at boliger blir tatt på forkjøpsrett. Det var et velmenende råd fra innklagede slik at klageren kunne minimere sjansen for å miste leiligheten hvis hun ønsket det. Innklagede presiserte at det ikke er noe fasitsvar på om, eller hvor mye, man burde gå opp.

Klageren valgte selv å øke sitt bud med kr 100 000, og innklagede anfører at hun dermed lykkes i å skremme bort andre med lengre ansiennitet. Klageren har bekreftet overfor innklagede i ettertid at hun under budrunden ble gjort kjent med at økning av budet var på egen risiko, og at det ikke var noen fasitløsning. I ettertid mener innklagede at det selvsagt er umulig å vite hvor smertegrensen til de med lengre ansiennitet går, og om økningen av budet var nødvendig.

Innklagede mener klagerens fremstilling ikke er korrekt, hva gjelder kommunikasjonen mellom partene.

Innklagede ble anmodet om å sjekke om det var noen som hadde meld sin interesse hos boligbyggelaget. Innklagede formidlet videre at det var ett par som hadde meldt sin interesse. Innklagede fikk ikke vite navnet på de som lå inne med interesse om forkjøp og kunne ikke vite at paret det ble referert til var de som hadde det høyeste budet i den aktuelle budrunden. Innklagede sa aldri at det var flere som hadde meldt interesse for forkjøp.

Innklagede hevder at det i ettertid vært en diskusjon på hva som ligger i ”ett par”. Tidligere i budrunden hevder innklagede at det ble presisert at han med ”ett par” mente ”et samboerpar, ikke som to individer”. Hadde det vært to, tre eller fire som hadde meldt sin interesse, ville innklagede informert om dette. Klageren har bekreftet at en slik dialog har funnet sted.

Partene har avholdt et møte på innklagedes kontor, for at klageren skulle få trygghet i at alt var gjort på korrekt måte. Klageren lurte på om innklagede tilbød henne å øke sitt eget bud på grunn av egen fortjeneste. Innklagede informerte om at ved en meglerprovisjon på 1,6 prosent inkl mva, og fratrukket saksbehandlers provisjon, så var egeninteressen svært lav. Innklagede forklarte at det var et forbud mot progressive provisjonssatser. Innklagede hadde indikasjonen på at det var andre interessenter som satt på gjerdet og ventet på å tre inn dersom prisen var rett.

Innklagede mener oppdraget er korrekt utført, og kan ikke se at det er grunn til å dekke klagerens mellomlegg.

Klagerens ytterligere anførsler:

Partene har tydeligvis ulik oppfatning av kommunikasjonen mellom partene.

Den eneste gang det ble diskutert hva innklagede mente med ”ett par” under budrunden, var da klagerne ønsket å vite hvor mange andre som deltok i budrunden. Det tok da tre spørsmålsformuleringer til før innklagede kunne gi et klart svar på dette.

Innklagedes anførsler om dette fremstår som etterkonstruksjon for å nøytralisere den informasjonen han tidligere har gitt. Tidligere ble det opplyst at det var ”ett par” på listen til Obos.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren ble underveis i budprosessen oppfordret til å ta kontakt med boligbyggelaget.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede har gitt korrekt informasjon til klageren om hvor mange som hadde meldt inn forkjøpsrett.

Klagen er kortet ned i referatet, og påstander om trusler om media og forsøk på bestikkelser med vin er ikke referert. Partenes anførsler er fremlagt for Reklamasjonsnemnda i sin helhet.

Partene har forklart seg ulikt om hva som ble sagt i forbindelse med hvor mange som hadde meldt interesse om forkjøp til boligbyggelaget. Det synes å være enighet om at innklagede skal ha formidlet at ”ett/et par” hadde meldt interesse, men ikke om det var en felles forståelse for om dette gjaldt et samboerpar eller to interessenter. Reklamasjonsnemnda vil på generelt grunnlag si at meglere må uttrykke seg så klart og utvetydig som mulig under budrunden, men det er ikke mulig for Reklamasjonsnemnda ved en forenklet behandling å vurdere innholdet av denne samtalen nærmere.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at innklagede har en plikt til å gi partene råd og opplysninger av betydning for handelen, jf eiendomsmeglingsloven§6-3 (2). Etter Reklamasjonsnemndas syn var det korrekt å gjøre budgiver med høyeste bud oppmerksom på risikoen for at leiligheten kunne blitt tatt på forkjøpsrett. Uansett hvor mange som hadde meldt sin interesse på tidspunktet for budaksept, ville det være en like stor risiko for at noen meldte forkjøpsrett etter at budet ble akseptert. Klageren var på ingen måte garantert å få leiligheten selv om hun på tidspunktet var eneste interessent som hadde meldt om forkjøpsretten. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se at innklagedes råd i seg selv er kritikkverdig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.