Klage nr:
111/11

Avgjort:
14. desember 2011

Saken gjelder:
Nybygg/ manglende ferdigattest

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. desember 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Boligen, som består av fem seksjoner, var i perioden 2006 til 2007 gjenstand for totalombygging. Boligen ble våren 2007 solgt gjennom innklagede. Alle de fem enhetene ble tatt i bruk sommeren 2007. Sommeren 2010 ble det gjort kjent at det ikke forelå verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygget.

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”Klagerne” og ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Boligen, som består av fem seksjoner, var i perioden 2006 til 2007 gjenstand for totalombygging. Boligen ble våren 2007 solgt gjennom innklagede. En seksjon ble beholdt av utbyggeren selv. Alle de fem enhetene ble tatt i bruk sommeren 2007. Sommeren 2010 ble det gjort kjent at det ikke forelå verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygget.

Klagerne mener at dette var informasjon innklagede lett kunne avdekket i forbindelse med salget, enten ved en henvendelse til plan- og bygningsetaten eller til foretningsføreren.

Klagerne anfører videre at det enda ikke har lyktes sameiet å innhente slik ferdigattest, da en av entreprenørene motsetter seg å avgi erklæring på at bygget er ferdig, noe som har ført til at sameiet har kommet i en svært vanskelig situasjon, der eiendommen bebos ulovlig. Det påløper også betydelige kostnader ved innhenting av ferdigattest uten entreprenørens samtykke.

Klagerne mener denne situasjonen ville vært unngått dersom innklagede hadde foretatt de nødvendige undersøkelser i forbindelse med salget.

Klagerne henviser til eiendomsmeglingsloven av 1989 og mener at selv om det ikke fremkom av lovteksten noen utrykkelig forpliktelse til å kontrollere nødvendige tillatelser, innebærer ikke dette at det ikke forelå noen slik plikt. Klagerne henviser videre til eiendomsmeglingsogshy;loven av 1989 § 3-7 og mener at det ville være rimelig at innklagede i forbindelse med en slik transaksjon innhenter og kontrollerer opplysninger om hvorvidt det foreligger nødvendig tillatelse. Særlig mener klagerne at dette må være rimelig når innklagede står for salget av alle seksjonene.

Klagerne mener videre at innklagede hadde en særlig grunn til å avdekke forholdet da han har vært involvert både ved etableringen av sameiet, og har fungert som sameiets foretningsfører.

Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne mener også at innklagede skal forestå innhenting at ferdigattest, dekke de eventuelle kostnader forbundet med dette, og betale sakens omkostninger.

I forbindelse med avholdt forsinket ett-års befaring den 23. juni 2010 ble det avdekket at det manglet midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Klagerne ble gjort oppmerksom på dette ved brev av 4. august 2010. Første klage til Reklamasjonsnemnda ble avsendt 21. juni 2011. Klagerne anser med dette ikke kravet som foreldet.

Innklagede anfører:

Innklagede opplyser at eiendommen klagen gjelder er solgt etter bustadsoppføringsloven fordi det er tale om en total ombygging. Ved salg etter bustadoppføringsloven foreligger ikke ferdigattest for eiendommen, og innklagede mener klagers henvisning til § 3-7 i eiendomsmeglingsloven av 1989 ikke er relevante for saken.

Innklagede mener at det ligger klart utenfor forretningsførers oppgaver å føre kontroll med om det er gitt ferdigattest for en bygning. Innklagede er etter dette ikke enig med klagerne at det skjerper meglers aktsomhetsplikt at et tilknyttet foretak har vært forretningsfører for eiendommen.

Klagerne reklamerte til innklagede 29. september 2010. Innklagede mener kravet er foreldet idet eiendommen ble overtatt sommeren 2007. Dersom kravet ikke anses foreldet mener innklagede at det har gått så lang tid at de ulovfestede passivitetsreglene kommer til anvendelse.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne viser til vedlegg 4, kjøpekontrakt for xx, der det i § 7 annet avsnitt står:

”Eiendommen pliktes overtatt senest 14. dager etter at kjøper mottar skriftlig varsel fra selger, og når midlertidig brukstillatelse foreligger”.

Klagerne anfører at meglerens undersøkelsesplikt og omsorgsplikt for kjøper også innebefatter at forhold som er en nødvendig forutsetnings for overtakelse er på plass innen overtakelse gjennomføres. At innklagede ikke har undersøkt dette og gitt nødvendige opplysninger er etter klagernes vurdering i strid med god meglerskikk. Klagerne viser i denne sammenheng til eiendomsmeglingsloven av 1987 § 3-1 siste ledd som fastslår at meglers omsorgsplikt også innebærer å gi kjøper opplysninger av betydning for gjennomføring av handelen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav som følge av mangel på grunn av manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 1989.

Reklamasjonsnemnda vil først ta stilling til om kravet er foreldet. Kjøpers erstatningskrav mot megler er et erstatningskrav utenfor kontrakt, og foreldes etter foreldelsesloven § 9. Kravet foreldes tre år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. I dette tilfellet var ikke klagerne klar over at det forelå en mangel før sommeren 2010. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klagerne burde oppdaget dette på et tidligere tidspunkt. Kravet er etter Reklamasjonsnemndas syn ikke foreldet.

Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at klagerne har forholdt seg passive etter at forholdet ble oppdaget på en måte som kan føre til bortfall av kravet på bakgrunn av ulovfestede regler om passivitet.

Reklamasjonsnemnda mener det er klart at manglende ferdigattest, som i dette tilfellet var en forutsetning for overtakelsen, er en mangel ved eiendommen. Spørsmålet blir om innklagede skulle innhentet og kontrollert at det forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, jf. eiendomsmegling av 1989§ 3-7. Det vises i den forbindelse til at det i kjøpskontrakten er satt som et vilkår at det i alle tilfeller skal foreligge midlertidig brukstillatelse før overtakelse. Reklamasjonsnemnda mener at innklagede som den profesjonelle part, skulle sjekket om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest forelå ved overtakelsen. Innklagede har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og blir erstatningsansvarlig for det tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.

Innklagede har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, og må dekke kostnadene ved innhenting av ferdigattest.

Etter Reklamasjonsnemndas praksis tilkjennes ikke saksomkostninger for behandlingen i Reklamasjonsnemnda.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må dekke kostnader i henhold til bemerkningene over.