Klage nr:
006/10

Avgjort:
04.05.2011

Saken gjelder:
Budrunde

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mai 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren bød på en eiendom som ble formidlet av innklagede. Klageren oppfattet innklagedes utsagn om at ”selger vil akseptere på dette nivået” som en aksept av bud, og krever erstatning av innklagede for feilaktig aksept av bud. Eiendommen ble solgt til en annen budgiver.

Klageren er bistått ved advokat og blir i det følgende kun betegnet som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren bød på en eiendom som ble formidlet av innklagede. Klageren hevder at budet ble akseptert og at avtale var endelig inngått. Eiendommen ble senere solgt til tredjemann. Klageren mener innklagede har opptrådt klanderverdig og i strid med eiendomsmeglingslovens regler om god meglerskikk.

Klagerens bud ble fremsatt ved fullmektig den 5. oktober 2010,og lød på kr 3 600 000 med forbehold om at leiligheten kunne leies ut.

I telefonsamtale samme dag bekreftet innklagede til fullmektigen at selgeren ”vil akseptere på dette nivået”. Dette forutsatte imidlertid at forbeholdet ikke medførte utfordringer. Innklagede opplyste at dette måtte avklares.

Samme dag var innklagede direkte i kontakt med klageren. Innklagede hadde vært i kontakt med to av medlemmene i styret og begge stilte seg positivt til utleie. Det ble i samtalen understreket at innklagede ikke var i stand til å få forbeholdet avklart i løpet av dagen og at deler av onsdagen ville medgå til dette.

Både klageren og hans fullmektig oppfattet innklagede etter disse samtalene slik at handel var kommet i stand, dog slik at det gjensto å få bekreftet utleieadgang fra det siste styremedlemmet.

Dette inntrykket ble ytterligere styrket i det klageren ble anmodet om å sende nytt bud i eget navn, slik at klageren etter innklagedes systemer ville fremstå som kjøper. Nytt bud datert 6. oktober 2010 med samme pålydende ble derfor innsendt samme dag.

Den påfølgende dagen ble klagerens fullmektig kontaktet av innklagede som bekreftet at leiligheten kunne leies ut, samt at signert budskjema fra klageren var mottatt. Det ble videre opplyst at innklagede ville se bort fra fullmektigens bud og kun forholde seg til klageren. Klageren var på reise og ikke tilgjengelig 6. oktober 2010. Henvendelser vedrørende eiendomstransaksjonen skulle rettes fullmektigen.

Innklagede ringte fullmektige på nytt to timer senere. Han fortalte da at det var kommet inn et nytt, høyere bud på eiendommen. Dette kom svært overraskende på klagerens fullmektig som hadde vært av den klare oppfatning at eiendommen ble ervervet dagen før. Han redegjorde for sitt syn overfor innklagede, men innsigelsene ble ikke tatt til følge. Budet fra tredjemann ble deretter akseptert.

Klageren mener at det i realiteten har vært et dobbeltsalg av eiendommen. Klageren mener innklagede har opptrådt svært kritikkverdig, og at han har blitt påført et ikke ubetydelig økonomisk tap ved at handelen ikke ble gjennomført.

Klageren mener for øvrig at innklagede burde ha opplyst om at selgeren var en bekjent av innklagede, og at dette kan ha gitt innklagede en særskilt motivasjon til å oppnå en bedre pris for eiendommen.

Klageren mener at feilaktig aksept fra en megler utløser et erstatningsansvar for det tap tredjemann lider på bakgrunn av den feilaktige aksepten, jf avtaleloven § 25. Klageren mener at i henhold til bestemmelsen, blir en fullmektig uten tilstrekkelig fullmakt ansvarlig for at en foretatt disposisjon ikke kan gjøres gjeldende mot den oppgitte fullmaktsgiveren, uten hensyn til skyld for tapet.

Selv om megleren neppe mente å avgi et dispositivt utsagn 6. oktober 2010, endrer det ikke på at klageren opplevde dette slik da prosessen pågikk. Ved avgjørelsen av hvorvidt bindende avtale er inngått, vil det ikke være avgjørende hva avgiveren mente å legge i utsagnet, men hva mottakeren med rimelighet kunne legge i det. Klageren anfører at det avgjørende er hvordan et slikt utsagn alminnelig forstås, men også sett i sammenheng med konteksten.

Innklagedes uttalelse om at ”selger vil akseptere på dette nivået” kan forstås på flere måter. Både klageren og hans fullmektig var av den klare oppfatning at megler ved uttalelsen mente å erklære at selgeren faktisk aksepterte budet som var forelagt og at handelen var gjennomført gitt at eiendommen kunne leies ut.

Innklagede er den profesjonelle part, og har etter klagerens syn er særskilt ansvar for å hindre slike misforståelser. En slik plikt kan også utledes av eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klageren mener at innklagede ved sitt utsagn tilsynelatende inngikk en bindende avtale med klageren. Ettersom dette er utenfor innklagedes fullmakt, innebærer det en erstatningsplikt for det økonomiske tapet klageren har lidt som følge av forholdet.

Det økonomiske taper er svært komplekst og må etter klagerens syn utgjøre differansen mellom det aksepterte budet og salgssummen som klageren kunne få ved salg av boligen på et senere tidspunkt. Klagerens bud var kr 100 000 under takst, og klageren mener dette utgjør det økonomiske tapet fordi taksten tilsier at en slik sum er mulig å oppnå. Subsidiært mener klageren det er liten tvil om at tapet utgjør kr 50 000 som er differansen mellom klagerens bud og hva eiendommen ble solgt for. Klageren krever også erstatning for saksomkostninger i forbindelse med klagen.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider at klagerens bud ble akseptert og at aksept skal ha blitt formidlet til klageren. Hovedspørsmålet er om klageren ble gitt beskjed om at budet ble akseptert. Innklagede mener dette er et bevisspørsmål som er uegnet for forenklet behandling.

Det er riktig som anført i klagen at innklagede på forespørsel den 5. oktober 2010 ga uttrykk for at ”selger vil akseptere på dette nivået”. Leiligheten ble solgt for kr 50 000 over klagerens bud. Spørsmål fra budgivere om et bud er ”på riktig nivå” er noe innklagede jevnlig blir stilt. En antakelse om at budet er på riktig nivå er etter innklagedes syn åpenbart ikke et dispositivt utsagn.

På tidspunktet hvor innklagede ga uttrykk for at budet var på riktig nivå for selgeren, var verken forbeholdet om utleiemulighet eller overtakelsestidspunktet endelig avklart. Klagerens fullmektig hadde heller ikke fremlagt en skriftlig fullmakt fra klageren om å kunne inngå eiendomshandel på vegne av sin bror. Klageren ble derfor bedt om å inngi et nytt skriftlig bud. Dette ville vært unødvendig dersom budet allerede var akseptert.

Under budprosessen var selgeren i New York og klageren var i Australia på vei til Singapore. Det var derfor visse utfordringer for innklagede med å avklare overtakelsestidspunktet som var et viktig forhold for selgeren. Både klageren og hans fullmektig ble for øvrig opplyst om at selgeren var utenlands.

Onsdag 6. oktober kl 12:16 mottok innklagede et nytt bud fra en annen budgiver. Innklagede forsøkte å oppnå kontakt med klageren. Da det ikke lot seg gjøre, kontaktet han fullmektigen. Fullmektigen ga uttrykk for at han ikke trodde klageren ville høyne budet. Dette viser etter innklagedes syn at fullmektigen ikke hadde tilstrekkelig fullmakt til å opptre på vegne av klageren.

Salget ble heller ikke formidlingsført i innklagedes datasystem. Dette ville blitt gjort dersom budet var akseptert. Salgsannonse ville også blitt fjernet fra internett. Selgeren er klar på at han ikke har akseptert budet fra klageren. Det har formodningen mot seg at innklagede skulle ha akseptert et bud uten å ha avklart aksepten med selgeren.

Klageren og hans fullmektig er styreleder og varamedlem i et selskap hvis formål er ”kjøp, salg og utleie av fast eiendom samt deltakelse i andre virksomheter”. I lys av dette finner innklagede det underlig at innklagede uttalelse kunne misforstås.

Det bestrides for øvrig at innklagedes saksbehandlers bekjentskap med selgeren er så nært at det på noen måte skulle utgjøre et habilitetsproblem.

Innklagede mener at budet aldri ble akseptert.

Innklagede mener at vilkårene for erstatning uansett heller ikke er oppfylt. Innklagede mener for det første at en eiendomsmegler ikke opptrer som en fullmektig i avtaleloven § 25 forstand. Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap. Det skal mye til for at en forventning kan danne grunnlag for et rettskrav. Under enhver omstendighet kan ikke tape utgjøre mer enn kr 50 000.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder om innklagede feilaktig har formidlet aksept av klagerens bud.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda finner det klart at innklagedes utsagn om at ”selger vil akseptere på dette nivået” ikke er en formidling av aksept av bud.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.