Klage nr:
008/11

Avgjort:
04.04.2011

Saken gjelder:
Tvangssalg – feilaktige/manglende opplysninger om bygningsteknisk rapport

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mai 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Innklagede hadde fått i oppdrag av tingretten å være medhjelper ved salg av tre hytter. Klagerne kjøpte den ene hytta. Klagerne mener i ettertid at de ikke har fått kjennskap til en bygningsteknisk rapport som forelå. Videre mener klagerne at budrunden ikke foregikk korrekt ved at den ble avsluttet med lukket budrunde.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagen omhandler to punkter i forbindelse med salg av hytte 9. Hytta ble (sammen med to andre hytter) solgt på tvangssalg gjennom innklagede som megler.

Punkt 1: Gjennomføring av budrunde. Det foregikk en langvarig budrunde mellom klagerne og motparten på grunn av at innklagede tillot bud på konsekvent kr 5 000 fra motparten. Da budrunden nærmet seg slutten, valgte innklagede å gå over til lukket budrunde. Klagerne fikk da beskjed om at de måtte komme med et endelig bud. Klagerne vil med dette teste lovligheten av å endre spilleregler midt i en budrunde. I ettertid er det klagernes oppfatning at dette var en metode for å presse prisen opp ytterligere. Det endte med at klagerne ga et sluttbud som var vesentlig høyre enn motpartens. Klagerne er overbevist om at de har tapt penger på dette, sammenliknet med en normal gjennomføring.

Punkt 2: Etter at klagerne hadde fått stadfestelse på budet 14. juli 2010, ble de kontaktet av personen som hadde kjøpt en av de to andre hyttene som ble tvangssolgt samtidig. Han hadde uoppfordret blitt kontaktet av advokaten til utbyggeren, som hadde gått konkurs. Advokaten kunne opplyse at det forelå en byggteknisk rapport for disse hyttene utarbeidet av en bygningsingeniør som konkluderte med at klagernes hytte var i så elendig konstruksjonsmessig forfatning at den måtte rives. Han hadde kontaktet innklagede rett etter at hyttene ble lagt ut for salg og før klagerne var i kontakt med innklagede første gang. Da hadde han oversendt rapporten som vedlegg i e-post.

Klagerne kontaktet på dette tidspunktet advokat og forberedte seg på å gå til sak mot innklagede. Innklagede uttalte da han ble konfrontert med saken at

”Som medhjelper skal vi opptre på en nøytral måte når det gjelder presentasjon av våre objekter. Vi må derfor være kritisk til en informasjon som tilkommer oss i salgsøyemed. Vi mener at våre prospekter sammen med takstmannens rapport gir det rette bilde av eiendommens beskaffenhet.”

Verken takstmannen eller innklagede kom seg inn i hytta fordi de ikke hadde nøkler til eiendommen og det lå minst en halvmeter snø rundt ytterveggene befaringsdagen. Taksten som ble utarbeidet, er basert på å titte gjennom vinduene og kan vel med dette sies å være mangelfull.

Klagerne har i ettertid måttet skaffe til veie en ny teknisk rapport med beregninger på kostnadene det ville påløpe for å få hytta i forskriftsmessig stand. Den nye rapporten konkluderte med at hytta var i en bedre forfatning enn oppfatningen var i den opprinnelige tekniske rapporten. Dette var positivt for alle parter, men noe verken klagerne eller innklagede kunne ha forutsett. Kostnadene med å få hytta i stand ble veiet opp mot utgiftene til advokat, og det endte med at klagerne delvis av økonomiske årsaker ikke gikk videre med saken. De har likevel hatt utgifter på over kr 90 000 i denne forbindelse.

Det er ingen tvil om at dersom klagerne som kjøpere hadde blitt gjort kjent med rapporten som forelå, ville de ikke ha strukket seg så langt som å gå kr 300 000 over takst under budrunden, om de i det hele tatt hadde lagt inn bud på eiendommen. At innklagede bevisst har holdt tilbake en så viktig opplysning har således påført klagerne et betydelig økonomisk tap og de mener det er rett og rimelig at innklagede holdes økonomisk ansvarlig for dette.

Innklagede anfører:

I henhold til beslutning om tvangssalg, fikk innklagede i oppdag den 2. april 2009 å selge åtte tomter hvorav tre av tomtene med hytter under oppføring. Etter at partene var varslet om medhjelperoppdraget, ble saken utsatt da partene hadde innledet forhandlinger sammen med sine prosessfullmektiger. I mars 2010 ble eiendommene gjort salgsklare og lagt ut for salg. Ovennevnte eiendom fikk stor oppmerksomhet på grunn av sin lave prisantydning. I salgsperioden fikk innklagede henvendelse fra 71 interessenter.

På grunn av den store pågangen og bygningens relative dårlige bygningsmessige standard, organiserte innklagede visningene ved at folk hentet nøkler som lå under en bøtte på en av hyttene. Dette var på forhånd avklart med saksøker. Ingen av interessentene hadde innvendinger til denne type visning, da de forsto at innklagede ikke hadde kapasitet til å bistå med eget fremmøte.

Første bud på eiendommen kom 11. mars 2010. Fordi noen interessenter kom med bud på alle eiendommene samlet, måtte innklagede til enhver tid varsle saksøker om budene. Da denne budmodellen tok tid, ble innklagede i samråd med saksøker enig om å kjøre bud på hver enkelt eiendom.

Ifølge innklagedes logg, kom klagerne med bud på eiendommen den 16. mars 2010 på prisantydning kr 570 000. Dette budet ble ikke oversendt saksøkeren, da innklagede fikk signal om at flere ville komme med bud på eiendommen.

I den påfølgende budrunden frem til 29. april 2010, var klagerne ikke representert, men varslet. Budene stoppet da på kr 705 000. Høyeste bud ble oversendt saksøkeren til godkjennelse den 5. mai 2010. Budet ble oversendt tingretten til stadfestelse den 7. mai 2010 etter anmodning fra saksøkeren. Før tingretten hadde stadfestet budet, kom klagerne på banen igjen med sitt nye bud på kr 720 000. Dette skjedde den 10. mai 2010. Anmodning om stadfestelse av bud på kr 705 000 ble da trukket tilbake fra tingretten. Som følge av dette startet innklagede budrunden på nytt med klageren og budgiverne på kr 705 000. Ifølge loggen foregikk denne budrunden fra 10. mai til 19. mai 2010.

I medhjelpersaker er det ingen som kan ta standpunkt til akseptfrister i en budrunde. Da ingen av budgiverne ville avslutte budrunden, foreslo innklagede at budrunden skulle avsluttes med en siste lukket budrunde. Begge budgiverne aksepterte dette.

De siste to budene på eiendommen ble registrert den 21. mai 2010 hvor klagerne kom med bud på kr 870 000 og den andre med bud på kr 836 00. Klagernes bud ble da oversendt på vanlig måte med stadfestelse som resultat.

Etter at salgsoppgaven var utarbeidet og eiendommen ble lagt ut for salg, fikk innklagede en anonym henvendelse fra saksøktes representant om han var kjent med en bygningsteknisk rapport som skulle foreligge hos saksøkeren. Ved henvendelse til saksøkerens bankforbindelse, ble dette bekreftet, men at denne rapporten hadde vært ledd i et partsinnlegg og som et forhandlingsdokument mellom bank og kunde.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne presiserer at klagen omhandler innklagedes utførelse av oppdraget som medhjelper fra han fikk oppdraget til eiendommen var solgt, hva han satt inne med av opplysninger og hva som ble opplyst til klagerne. Saksøkers ansvar og kjøper av nabohyttas saksgang er ikke direkte relevant i denne sammenheng. Det er medhjelperens ansvar ved salget av klagernes hytte de vil belyse.

Innklagede skriver at klagerne ble varslet om nye bud etter at de la inn sitt første bud på kr 570 000 den 16. mars 2010. Dette er feil. Klagerne ble ikke kontaktet av innklagede etter denne datoen. De måtte selv ta kontakt med innklagede per telefon 10. mai 2010. De fikk da beskjed om at budrunden var avsluttet og at et bud stort kr 705 000 var oversendt tingretten for godkjenning. Innklagede kunne ikke finne igjen faksen med klagernes første bud og ba klagerne sende ennå en faks med nytt bud. Dette er nok et bevis på innklagedes uryddighet i forbindelse med budgivningen.

Innklagede skriver at han ønsket å gå over til lukket budrunde for å få avsluttet budrunden. Dette argumentet faller på sin egen urimelighet. At budrunden tok tid hadde han selv lagt opp til ved å godta lave bud (på konsekvent kr 5 000) fra motparten. Det var ingen forsinkelser i klagernes budgivning, og dette fremgår av innklagedes loggføring. At ingen budgivere ville gi seg, vil nok vanligvis oppfattes som en gunstig situasjon. Klagerne fastholder sin påstand om at innklagede forsto at budrunden på dette tidspunktet nærmet seg slutten og at dette var en metode for å presse de siste ekstra kronene fra budgiverne. Klagerne hadde en lang telefonsamtale med innklagede hvor han forsøkte å argumentere mot en lukket budrunde, men fikk ikke inntrykk av at de hadde noe valgt. Ifølge blant annet Advokatforeningens nettsider skal det opplyses at det er en lukket budrunde på objektet før budrunden starter og alle detaljer skal opplyses skriftlig. Klagerne har ikke mottatt loggen fra budrunden som de har bedt om og har krav på.

Innklagede skriver at han fikk en anonym henvendelse med opplysning om at det skulle foreligge en byggteknisk rapport hos saksøkeren. Dette er ikke korrekt. Mailen han fikk var med fullt navn og rapporten var vedlagt. Om noe skulle ha vært uklart for innklagede var de nye opplysningene av en så viktig karakter med hensyn til salget, at innklagede selv hadde et ansvar for å undersøke eventuelle uklarheter rundt rapporten. Videre forsøker innklagede å skyve ansvaret for at denne rapporten ble holdt tilbake over på saksøkeren. Klagerne viser til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39b som går direkte på medhjelperens opplysningsansvar. Det er ingen tvil om at tilbakeholdelse av rapporten har hatt innvirkning på salget.

Det er et paradoks at det sies at banken ikke har ”hatt kunnskap om hvorvidt rapporten har gitt en korrekt beskrivelse av de faktiske forhold”, men likevel påberopes kunnskap nok til å betvile innholdet og det ble valgt å overprøve rapporten i kraft av å holde denne tilbake. At innholdet betviles av ”amatører” er ifølge klagerne urovekkende og kritikkverdig.

Det gis inntrykk av at den byggtekniske rapporten ble bestilt av opprinnelig utbygger på eget initiativ. Det er dokumentert at banken har vært med på beslutningen om å bestille denne og har lagt føringer for at det burde være et lokalt firma. Det hevdes at rapporten var et ledd i et partsinnlegg og et forhandlingsdokument. Dette er kun et forsøk på å ”tåkelegge” bankens rolle rundt bestillingen av rapporten.

Det refereres til kjøperens undersøkelsesplikt. Hyttene ble lagt ut på det private markedet. Således kan man ikke forvente annet enn private kjøpere. Klagerne undersøkte hytta med en ”bygningskyndig”. Å avdekke konstruksjonsfeil, er en krevende oppgave. Vedkommende som utarbeidet den tekniske rapporten, er både bygningsingeniør og statiker. Med andre ord var gjennomgangen av det konstruksjonsmessige allerede grundig ivaretatt av en person med relevant kompetanse og bakgrunn. Likevel blir denne holdt tilbake og ansvaret for å finne de konstruksjonsmessige feilene overført til eventuelle kjøpere. Å holde tilbake denne informasjonen og dekke seg bak kjøpers undersøkelsesplikt er lite redelig, og ikke en holdbar måte å opptre på. Dersom man mente at rapporten hadde brister måtte det naturlige være å få utarbeidet en ny rapport før objektet ble lagt ut for salg. I stedet ble denne belastningen bevisst overført på kjøperne.

I tilsvaret fra bankens prosessfullmektig til forliksrådet ved et av de andre hyttesalgene, sies det ”Ut fra dette må være opp til medhjelper å vurdere om det er riktig å fremlegge ytterligere opplysninger”. Det endelige ansvaret for å fremlegge opplysninger overføres med dette til medhjelperen. Dette er også riktig i forhold til tvangsfullbyrdelsesloven. Klagerne mener det bevist at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende i forhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 b og c. Innklagede har også opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 punkt 1 og 2. Klagerne krever erstatning med et beløp som dekker de utgifter de har hatt etter kjøpet, pålydende kr 84 632 og ulempene dette har påført klagerne i form av tap av tid.

Samtidig krever klagerne en reduksjon i kjøpesum tilsvarende kjøpesummen minus verdien av hytta per dags dato satt av en uavhengig takstmann. Taksten må baseres på all teknisk informasjon klagerne nå har, i tillegg til normal befaring. Klagerne krever også en reduksjon av kjøpesummen som tilsvarer differansen mellom klagernes og motpartens siste bud som følge av innklagedes kreative avslutning på budrunden, pålydende kr 34 000.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klagernes anførsler om manglende håndtering av budrunden får stå for klagernes egen oppfatning om saksgangen. Innklagede loggfører ikke telefonsamtaler og kan dermed ikke kommentere klagernes anførsler om hva som er blitt sagt i telefonsamtalene. Innklagede mener han har håndtert budrunden på en saklig og ryddig måte ut fra tvangsfullbyrdelsesogshy;lovens bestemmelser. Medhjelperen har ingen part å forholde seg til i en pågående budrunde. Han må fortsette budrunden inntil budene stopper opp. Først da blir budene oversendt saksøkeren til godkjennelse. Det hender ikke sjelden at bud som er blitt oversendt saksøker for stadfestelse, blir trukket tilbake fordi det har kommet inn høyere bud på eiendommen. Innklagede har forståelse for at dette kan virke noe uoversiktlig og forvirrende for aktuelle budgivere. Så lenge budet ikke er stadfestet, er eiendommen fortsatt for salg.

Som medhjelper har innklagede ikke noe eget økonomisk motiv til å presse prisen opp ut over det som er hovedoppgaven; å få høyest mulig pris for eiendommen. Da budene var såpass mye over takstrapporten og ingen av de to siste budgiverne ville sette sitt siste bud, foreslo innklagede derfor å ta siste budrunde lukket. Begge budgiverne aksepterte dette ved å avgi siste bud. Budjournalen bekrefter resultatet.

Ifølge budjournalen er budene loggført fortløpende. To av budene (kr 3 mill og kr 2 mill) før avsluttende budrunde, var bud på flere eiendommer samlet og har ingen relevans i denne konkrete saken. I tvangssalgssaker er det ikke vanlig at budgivere får tilgang til budjournal etter avsluttet budrunde. Dette har sammenheng med at bud må være stadfestet av tingretten før andre budgivere kan varsles om resultatet. Budet var rettskraftig først 16/9 2010 som følge av rettsferie.

Når det gjelder den bygningstekniske rapporten, har innklagede ikke på noe tidspunkt gått inn og vurdert denne, da innklagede anså rapporten som et partsinnlegg mot rettighetshaver. Denne var heller ikke signert.

I sitt engasjement som medhjelper, ønsker innklagede å opptre nøytralt. Derfor benytter han takstmann til å foreta takstvurderinger på de fleste eiendommene han legger ut for salg. Han presiserer i den forbindelse at han ikke på noe tidspunkt har gjort forsøk på å holde tilbake viktige opplysninger for å skade potensielle kjøpere. Snarere tvert i mot har han i tillegg til den takstrapporten som er utarbeidet av takstmannen, via salgsoppgaven gitt et inntrykk av eiendommens beskaffenhet på følgende måte:

”Bygningen fremstår som uferdig, og til dels med enkel og ufullstendig håndtverksmessig utførelse. Det må påregnes betydelige omkostninger for ferdigstillelse. Ifølge […] kommune er ikke byggesaken søknadsmessig i orden.”

Eventuelle mangelsinnsigelser må etter innklagedes skjønn skje etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39.

Når det skal henvises til telefonsamtaler, har innklagede i salgsprosessen ikke gjort noe forsøk på å gjøre objektet bedre enn fakta. Dette var et havarert engasjement som ble oversendt tingretten for salg på det åpne marked. I samtaler med alle de innklagede var i kontakt med, opplyste han at interessenter måtte ta med seg bygningskyndig person på befaring.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om tilbakehold av takstrapport ved salg av hytte etter tvangsfullbyrdogshy;elseslovens bestemmelser, samt misnøye med budgivningen.

Reklamasjonsnemnda behandler forholdet til meglerforetaket. Forholdet til ”banken” eller saksøker vil ikke bli vurdert.

Når det gjelder påstanden om manglende utlevering av budjournalen, er det ikke gitt at en slik budjournal skal utleveres ved et tvangssalg. Dersom man likevel legger til grunn eiendomsmeglingslovens bestemmelser på dette punktet, fremgår det av forskriftens § 6-4 Innsyn i budjournal (1) at ”Kopi av budjournalen skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. …”. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet. Ved tvangssalg er dette først etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig. I denne saken var dette den 16. september 2010.

Når det gjelder partenes anførsler om hvorvidt klagerne ble kontaktet av innklagede etter 16. mars 2010, uttaler partene seg forskjellig. Forholdet er ikke skriftlig dokumentert. Reklamasjonsnemnda kan ikke tillegge den ene partens fremstilling større vekt enn den andres. Dette spørsmålet må derfor avvises fra behandling i Reklamasjonsnemnda.

Lukket budrunde blir gjerne brukt i tilfeller hvor det er små påslag ved hvert enkelt bud. Norges Eiendomsmeglerforbund har i dag ingen utarbeidede regler for slike tilfeller. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det var kritikkverdig av innklagede å avholde en lukket budrunde for å få avsluttet budgivningen.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør en rapport som den foreliggende, fremlegges både for interessenter og for takstmann, slik at takstmannen kan ta den i betraktning når han avgir sin takst. Dette er spesielt viktig ved tvangssalg.

Skal megleren pålegges et erstatningsansvar må klageren sannsynliggjøre et økonomisk tap som er en påregnelig følge av denne forsømmelsen. I dette tilfelle er det ikke mulig for Reklamasjonsnemnda, som i henhold til Avtale om Reklamasjonsnemnd kun har en forenklet behandling, å avklare hva som ville blitt utfallet for klageren dersom innklagede ikke hadde forsømt seg. Det er derfor ikke påvist for Reklamasjonsnemnda, med så stor sannsynlighetsovervekt at det kan begrunne et erstatningsansvar, om klagerne har lidt et økonomisk tap.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere hvorvidt klagerne har lidt et økonomisk tap og størrelsen på et eventuelt tap.