Klage nr:
174/10
Avgjort:
04.05.2011
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mai 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren har solgt en bolig gjennom innklagede foretak. Oppdragsavtalen ble inngått 19. mars 2009 og fornyet ett år senere av skattemessige årsaker. Klageren mener at innklagede har sabotert salget av hans bolig og krever nedsettelse av meglers vederlag. Innklagede bestrider dette og anfører at oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk.
Klageren er bistått ved advokat i sitt svar på tilsvaret. Klagerne og hans advokat og blir i det følgende kun betegnet som klageren.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede 19. mars 2009. Boligen ble først solgt sommeren 2010 av skattemessige årsaker.
Det skulle holdes visning 7. juli 2010 kl 17.00. Innklagede ville sette prisantydningen til kr2900 000. Dette syntes klageren var for lavt. Basert på sammenlignbare hus mente klageren det ville være mulig å oppnå en prise til
kr 4 000 000. Boligen hadde blant annet montert sentralvarmeanlegg og svømmebasseng, og den hadde fin sjøutsikt.
Klageren gikk til slutt med på å sette prisantydningen til kr 3 100 000. Innklagede argumenterte med at det også ville avholdes en budrunde. Dette var klageren mer skeptisk til.
Kvelden før visningen ringte det en interessent som hadde snakket med innklagede. Han ønsket å kjøpe huset til prisantydning. Dette svarte klageren nei til, for han ønsket at det skulle avholdes budrunde.
Det kom en del folk på visningen, og 12-13 stykker hadde vist interesse. Dette syntes klageren var bra. Etter at visningen var avsluttet, kom det en person og sa at boligannonsen var tatt av internett. Klageren ringte til innklagede for å spørre om dette, men innklagede gjorde seg bare dum. Klageren tror det er innklagede som har tatt annonsen av internett.
Neste dag ventet klageren på at det skulle avholdes budrunde. Innklagede ringte så og fortalte at alle interessentene hadde trukket seg. Klageren mistenkte at innklagede ønsket minst mulig folk til å by slik at den første interessenten skulle få boligen. Klageren tok kontakt med innklagedes daglig leder og sa at han var forsøkt svindlet, og at han måtte få en ny ansvarlig saksbehandler.
Det ble ikke skrevet ny oppdragsavtale. Prisen på klagerens bolig ble nå satt til kr 3 400 000. Klageren synes prisen er for lav, og mener innklagedes krav på vederlag må settes ned. Innklagede har gitt en innrømmelse på kr 3 000, men dette synes klageren er altfor lavt.
I klagerens tilleggsbrev er det anført:
Huset fikk ikke noe skikkelig bilde av utsikten mot byfjorden. Det ble heller ikke brukt noe bilde av fremsiden av boligen. Dette mener klageren at ble gjort for å tåkelegge mest mulig.
Innklagede anfører:
Oppdraget ble inngått våren 2009. Det ble avholdt en visning uten at noen dukket opp. Innklagede anbefalte klageren å vente med å selge for å unngå gevinstbeskatning. Salget ble lagt på is, og oppdraget fornyet et år senere. Boligens prisantydning ble satt til kr 3 100 000, og dette var klageren enig i. Innklagede mener det er umulig å love at det skal avholdes budrunde ved boligsalg da det er markedet som avgjør dette. Innklagede har heller ikke i denne saken lovet noe slikt.
Klageren har anført at bildene som ble brukt, var for å tåkelegge eiendommen. Innklagedes egne ansatte fotografer/ stylister var hos klageren hele tre ganger og tok nye bilder for at klageren skulle bli fornøyd. Fra folk på visningen fikk innklagede mye skryt for at bildene var finere enn virkeligheten. Innklagede har en meget bred markedsføring og legger mye vekt å presentere selgernes boliger på en best mulig måte. Det brukes boligstylister, fotografer, store annonser osv. Innklagede finner klagerens påstand sterkt urimelig.
I forkant av visningen var det en interessent som så på huset. Han var også til stede på fellesvisningen så vidt innklagede kan huske. Han la inn et bud på kr 3 100 000 før visningen med frist til etter visningen. Innklagede informerte klageren og de som møtte på visningen om dette. Dagen etter visningen ringte innklagede alle på interessentlisten. Det var ingen som ønsket å by over prisantydningen. Innklagede har ført logg på dette som legges ved tilsvaret.
Da innklagede ringte klageren for å informere om dette, ville ikke klageren selge for kr
3 100 000 fordi han ønsket en budrunde. Innklagede prøvde ikke å presse klageren til å selge. Han forklarte at det ikke alltid blir budrunder fordi det vil komme an på interessentene. I dette tilfellet var alle sjekket ut.
Klageren fortalte innklagede at boligen var tatt bort fra finn.no og at innklagede hadde gjort dette for å sabotere salget. Innklagede sjekket dette med finn.no og fant annonsen der. Innklagede mener boligen aldri ble tatt av finn.no.
Klageren synes å insinuere at innklagedes saksbehandler kjente interessenten. Dette er ikke riktig, saksbehandleren har verken møtt eller hørt om den aktuelle interessenten tidligere.
Etter sterke anklager fra klageren mot innklagedes saksbehandler, ble daglig leder og klageren enige om å bytte saksbehandler. Ved neste visningsrunde kom det nye interessenter på banen som ikke hadde vært til stede første visningshelg. Boligen ble solgt for kr 3 400 000.
Innklagede kan ikke se å ha gjort noen feil ved dette oppdraget. Boligen endte til slutt opp med å bli solgt for en meget god pris etter flere visninger og bred annonsering. Innklagede har forsøkt å gjøre klageren fornøyd med ekstra foto, bytte av saksbehandler osv.
Dette ble gjort til tross for at innklagede oppfattet at det under salgsprosessen ble fremsatt sterkt injurierende påstander og trusler fra klageren. Det ble fortløpende vurdert om innklagede skulle si opp oppdraget, men det bli vurdert dit hen at det ville være negativt for selgeren ettersom det var kommet såpass langt i prosessen.
Ved kontraktsmøtet ble det fremsatt så mange påstander av grov art at innklagedes saksbehandler som avholdt møtet noterte seg fortløpende hvilke påstander/ trusler som fremkom. Dette ble klageren informert om.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det fastholdes at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3, og at meglers vederlag bør settes ned.
Klageren mener at innklagede hadde plikt til å prioritere selgerens interesser om pris og andre kontraktsvilkår frem til kjøpsavtalen var sluttet. Det vil etter klagerens syn være i strid med god meglerskikk om innklagede bevisst eller ubevisst prioriterte kjøperens interesser.
Det var stor uenighet mellom klageren og innklagede om hvilken pris som skulle settes på eiendommen. Klageren mener det er underlig at prisen som ble satt på eiendommen varierer i stor grad. I oppdragsavtalen er det ved provisjonsutregningen lagt til grunn en salgssum på kr3 900 000. Klageren tolker dette som at innklagede mente dette var forventet salgspris.
I salgsoppgaven er prisantydningen satt til kr 3 400 000. Den opprinnelige annonsen som ble lagt ut på finn.no, viser imidlertid en prisantydning på kr 3 100 000.
Reklamasjonsnemnda har uttalt at det vil være i strid med god meglerskikk å ha ulik pris på nett og i en trykt salgsoppgave. I klagesak 074/10 ble det bemerket:
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må det gis lik opplysning i markedsføring på nett og i den trykte salgsoppgaven. Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klageren mener derfor at det faktum at prisantydningene ikke samsvarer med hverandre ville være nok til å si at innklagede hadde handlet i strid med god meglerskikk.
Klageren hevder at innklagede oppfordret han til å legge ut boligen for kr 2 800 000. Det er langt under det som ble lagt til grunn i oppdragsavtalen. Dette mener klageren at fremstår som påfallende. Det fremstår som klart at en så lav prisantydning ikke var i tråd med det som tidligere ble uttrykt overfor klageren om forventet salgspris.
Dagen før visning ble det lagt inn et bud på kr 3 100 000 med frist til etter visningen. Klageren ble på dette tidspunktet rådet til å selge for dette. Dette mener klageren er betenkelig.
Klageren mener at alle disse forholdene peker klart i regnig av at innklagede ikke prioriterte klageren under salgsarbeidet, og at meglers krav på vederlag derfor må settes ned.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøyde med saksbehandlingen.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Reklamasjonsnemnda finner det klart at det ikke er noen forhold som tilsier at innklagede skal ha forsøkt å sabotere salget ved bruk av bilder eller ved ikke å kontakte interessenter.
Klageren har videre anført at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å endre prisantydningen underveis i prosessen.
I oppdragsavtalen skal det gis et kostnadsoverslag, jf eiendomsmeglingsloven § 6-4. Kostnadsoverslaget er ingen garanti for oppnådd pris, men skal gi oppdragsgiver en oversikt over hva meglertjenesten vil koste. Det er etter Reklamasjonsnemndas syn ikke unormalt at prisantydningen endres underveis i prosessen. Når oppdragsavtalen inngås, er det blant annet ikke innhentet opplysninger om eiendommen enda. Oppdragsavtalen er datert 19. mars 2009 og fornyet 22. juni 2010.
Klageren har vist til at prisantydningen på internett er en annen enn den som fremgår av salgsoppgaven. Salgsoppgaven som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda er udatert, men det fremgår at ansvarlig saksbehandler er byttet. Klageren har selv anført at prisantydningen ble justert opp etter at han endret saksbehandler. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er kritikkverdig å justere opp en prisantydning etter selgerens uttrykte ønske.
Reklamasjonsnemnda kan ikke ut fra den fremlagte dokumentasjonen se at innklagede har gitt en åpenbar feil prisvurdering, og vil påpeke at boligen ble solgt til kr 3 400 000 etter tre avholdte visninger.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er noe å kritisere innklagede ved dette oppdraget.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.