Klage nr:
038/11
Avgjort:
27.09.2011
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen, herunder avklaring av forkjøpsrett
Foretakets navn:
Eiendomsmegleren Nord-Norge AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011. Nemnda har bestått av:
Thor Falkanger, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren og hennes tidligere ektefelle ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig. Oppdragsavtale er undertegnet 26. februar 2010. Bud ble aksepter 19. november 2010 og dato for overtakelse var 22. januar 2011. Klageren er misfornøyd med innklagedes arbeid med salget, herunder avklaring/slettelse av forkjøpsrett.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren ønsker å oppnå en økonomisk kompensasjon grunnet måten boligsalget ble utført på. Klageren mener at det ikke ble oppnådd en optimal salgssum, blant annet fordi fellesvisning ikke ble gjennomført. Innklagede ga klageren råd om å sette boligen kraftig ned i pris, for så å få flere interessert og oppnå en budrunde. Innklagede fulgte ikke det rådet han selv ga om fellesvisning og økt sjanse for å få best mulig pris for boligen. Innklagede valgte etter klagerens syn å få hurtigst mulig salg, noe som ifølge klageren ga henne et stort og unødvendig tap. Budet på kr 2,2 mill ble hun rådet av innklagede å godta, blant annet på grunn av forkjøpsretten. Innklagede var klar over at boligsalget ville ende med tap og burde etter god meglerskikk jobbet for at klageren som selger satt igjen med minst mulig økonomisk tap. Hun ønsker derfor økonomisk kompensasjon.
Klagerens forventninger til innklagedes arbeid, service og oppfølging ble ikke tilfredsstilt. Boligen har utleiedel. Klageren og hennes tidligere ektefelle kjøpte boligen i 2007. Sommeren 2010 ble den lagt ut til salgs gjennom innklagede for kr 2,5 mill.
En familie eide tidligere gården som omslutter klagerens eiendom. Familien har en forkjøpsrett ved salg.
Det var lenge stillstand og lite skjedde rundt salget. Klageren måtte selv kreve at innklagede startet med fellesvisninger. Innklagede sa at han ikke hadde gode erfaringer med fellesvisninger. Klageren reiser spørsmål ved at innklagede ikke gjorde noe for å prøve fellesvisninger. Det ble foretatt to visninger i oktober, men ingen videre interesse ble vist. Innklagede sa at forkjøpsretten forringet salget og at han måtte finne en måte å formidle dette på til potensielle kjøpere. Han mente det ville bli særdeles vanskelig å få den fjernet. Da det var liten interesse og få visninger, samt antydning om for høy pris på boligen, var klagerne usikker på fornuftig strategi videre for salget. Klageren kontaktet derfor innklagede med anmodning om råd for videre fremdrift. Innklagede mente at hun måtte gå kraftig ned i pris for å vekke interesse for boligen, og at en for liten prisnedsettelse ville føre til at folk avventet en ytterligere nedsettelse. En kraftig nedsettelse kunne føre til flere interessenter og dermed gi økt pris ved budrunder.
Klageren fulgte innklagedes råd og prisen for boligen ble satt ned til kr 2,2 mill i uke 43. Innklagede skulle annonsere med ny pris på Finn.no og i den lokale boligavisen. På Finn.no ble prisen oppdatert raskt, men det kom ingen ny pris i boligavisen. Klageren fikk på forespørsel opplyst av innklagede at han skulle sjekke hva som gikk galt. Klageren tok også kontakt direkte med avisen som opplyste at det var en frist for å få ny pris i boligavisen og all ny informasjon som ble levert før fristen kom med. Avisen hadde ikke mottatt noen korreksjon fra innklagede. Boligen var fremdeles ikke solgt, det var mottatt ett bud med forbehold som måtte bli innfridd innen kjøperens akseptfrist. Annonseringen av boligen var derfor fremdeles et viktig moment for klageren som selger. Klageren stiller derfor spørsmål ved hvorfor prisnedsettelsen ikke kom med i den lokale boligavisen. Det var til tider også vanskelig å få kontakt med saksbehandleren. Hun var lovet ved hver visning å få beskjed om utfallet av visningen, men måtte stadig etterlyse dette.
Sist i oktober meldte potensiell kjøper seg til innklagede. Innklagede ordnet visning fredag 5. november. Klageren ble bedt om å informere leieboeren om denne visningen. 2. november ringte innklagede og ønsket telefonnummeret til leieboeren. Innklagede skulle da informere leieboeren om visning for en interessent til, senere samme dag. 3. november ringte innklagede og informerte om et bud fra interessent nr 2 på kr 2,1 mill. Interessenten hadde klaget på en del mangler ved boligen. Disse var nedfelt i boligens takst. Innklagede spurte om klageren kunne være behjelpelig med å få fjernet forkjøpsretten ved å kontakte en av rettighetshaverne. Klageren ønsket ikke å påta seg dette. Budet ble avslått.
4. november fikk klageren et nytt bud på kr 2,2 mill fra samme budgiver. Med budet var forbehold om at forkjøpsretten ble fjernet/avklart innen fredag 12. november kl 1500. I tillegg måtte boligen straks fjernes fra Finn.no. Budet ble godtatt. Det tok tid å avklare forkjøpsretten. Klageren tok kontakt med innklagede for å høre om han hadde budet skriftlig og at kjøperen fremdeles sto ved budet da forkjøpsretten ikke var slettet innen den fristen han hadde satt. Kjøperen sto ved budet og kontrakt ble inngått 19. november 2010.
Innklagede opplyste om at forkjøpsretten heftet på boligen. Klagerne stille derfor spørsmål om hvorfor det ikke ble gjort noe angående sletting av forkjøpsretten når innklagede påtok seg salget av boligen. Det ble ikke gjort noe for å fjerne denne og på den måten skape en bedre situasjon for klageren som selger. Hun stiller også spørsmål ved at forkjøpsretten først ble tatt tak i når kjøper to la inn bud med forbehold om sletting av forkjøpsretten. Da fant innklagede to lover som tilsa at forkjøpsretten burde gå an å få slettet. Klageren forventet at innklagede tok tak i dette når eiendommen ble lagt ut for salg, da det ville skapt bedre muligheter for salget og at det kanskje ikke hadde vært nødvendig å sette ned prisen.
Klageren spør også hvorfor ingenting gjøres når det er stillstand rundt salget. Hvorfor ble det først fellesvisninger etter ønske fra klageren og hvorfor er innklagede så negativ til det. Prisnedsettelsen skulle etter innklagedes uttalelse få flere potensielle kjøpere interessert i boligen og dermed kunne skape en mulig budrunde. I stedet for å satse på en fellesvisning fredag 5. november, med mulig budrunde, valgte innklagede å kjøre visning 2. november for interessent nr 2. Dermed var interessent nr 1 utelukket, da han ikke kunne komme med noe bud uten å ha fått mulighet til å se boligen. Klagerne er innforstått med at man ikke nekter noen visning, men hun hadde ønsket et bedre samarbeid for å åpne muligheten for interessen fra interessent nr 1 også. Innklagede vektla sterkt at visningen som var avtalt fredag 5. november med interessent 2 var usikker, da interessent 1 ikke hadde finansieringen klar og også måtte selge først. Dette finner klagerne meningsløst, ettersom det ved visning ikke er opplysningsplikt om den enkeltes finansieringsevne.
Når det gjelder budgivningen stiller klageren spørsmål om hvorfor boligen straks måtte fjernes fra Finn.no. Hun tok dette opp med innklagede, det ble da fortalt at man ikke kan annonsere et hus som er solgt. Boligen var ikke solgt på det tidspunktet, salget ville først finne sted en uke etterpå dersom forbeholdet ble innfridd. Andre potensielle kjøpere ble dermed utelukket. Boligen var fjernet fra Finn.no og i boligavisen fremkom aldri ny pris.
Alle disse forholdene satt sammen mener klagerne har hatt en negativ innvirkning på boligsalget og at hun derfor ikke har oppnådd optimal pris for boligen. Hun ønsker derfor en tilbakemelding, samt en økonomisk kompensasjon fordi hun ikke er fornøyd med meglertjenesten. Hun krever kr 30 000 i kompensasjon for sitt økonomiske tap.
Av klagerens brev av 4. mai 2011 fremgår:
Oppdragsavtalen inneholder avtale om ca 10 timer med visninger. Visning ble ikke utført før oppdragsgiveren begynte å etterlyse tiltak for å kjøre visninger. Budrunde i oppdragsavtalen opplyst til ca fem timer. Ved måten boligsalget ble utført på, ble det brukt ca 30 minutter på telefonisk budrunde.
Innklagede anfører:
Bakgrunnen for at det ikke var satt opp fellesvisninger var at innklagede hadde avtalt med selger 2 (klagerens tidligere ektefelle) at det skulle tas privatvisninger fortløpende. Innklagede har dårlig erfaring med fellesvisninger og har derfor ikke tatt initiativ til det.
I klageren fremkommer at interessent nr 1 ikke fikk mulighet til visning da interessent nr 2 var på visning tre dager før potensiell kjøper 1s planlagte visning. Det fremkommer også at innklagede har vektlagt sterkt at nr 1 ikke hadde avklart finansiering. Potensiell kjøper nr 1 ville ikke fått finansiering på grunn av dårlig historikk.
Innklagede forklarte flere ganger for klageren at når et bud med forbehold er akseptert, er eiendommen å regne som solgt helt til fristen for forbeholdet utløper. Dette ble det snakket mye om per telefon når fordeler/ulemper ved å akseptere budet ble vurdert. Det eneste som ble gjort etter aksept av budet var å forlenge fristen for å innfri forbehold, men budet var hele tiden akseptert. Det var også derfor annonseringen ikke kunne fortsette. Annonsen på Finn.no ble følgelig fjernet. Annonsen i avisen ble dessverre ikke fjernet umiddelart etter aksept av bud.
Boligen ble, før aksept av bud, annonsert en gang i avisen med gammel prisantydning. Innklagede har beklaget dette, men ni av 10 henvendelser fra potensielle kjøpere kommer via internettportaler og det at boligen ble annonsert en gang i avisen med gammel prisantydning anser innklagede ikke å ha betydning for den prisen som ble oppnådd.
Også etter aksept av bud ble det annonsert en gang i avisen med gammel prisantydning. Dette er åpenbart uten betydning for salget.
Innklagede hadde avtalt med klagerens tidligere ektefelle at han skulle forsøke å få forkjøpsretten slettet. Det viste seg vanskelig og han klarte ikke det. Innklagede hadde før oppdragsavtalen ble inngått avtalt med ham at forkjøpsretten skulle de som selgere få slettet.
Det er selvfølgelig beklagelig at forkjøpsrett virker dempende på interessen og prisen ved salg av fast eiendom. Dette er imidlertid ikke noe som kan legges innklagede til last. Som det fremgår av e-post fra klageren datert 15. oktober 2010, var det sentrale for henne at huset ble solgt hurtigst mulig. Dette er gjort, samtidig som innklagede har gjort det som har vært mulig for å oppnå en best mulig pris.
Klagerens ytterligere anførsler:
Ved kjøp av meglertjenester forventes at oppdragstakeren stiller opp med tid, kompetanse, tilbakemelding, rådgivning og holder avtaler både skriftlige og muntlige, til det beste for boligsalget.
Et bud med forbehold, vil si at boligen ikke er solgt før forbeholdet er fjernet. Annonseringen kunne derfor fortsatt inntil foreholdet var fjernet. Dette kunne innklagede gitt klageren informasjon om.
Innklagede har ikke mottatt noen beklagelse fra innklagede når det gjelder nedsettelse av prisen på avisannonsen.
Når det gjelder forkjøpsretten, burde dette vært avklart med klageren når hun spurte om råd, fra ham som fagperson, om fjerning av forkjøpsretten.
Klagerens e-post av 15. oktober 2010 inneholder ikke det som er det sentrale for henne, at huset ble hurtigst mulig solgt. Det sentrale for henne i den e-posten var å få råd/strategi av en fagperson med kompetanse innen boligsalg, for videre strategi for å få solgt boligen. Og ikke en hurtigst mulig avhending av boligen, det er en vesentlig forskjell på det.
Klageren mener bestemt at hun kunne fått flere potensielle kjøpere dersom innklagede hadde gitt henne råd om ikke å gå for bud med forbehold, men få avklart dette med forbeholdet først. Med dette utredet, ville boligen fortsatt blitt annonsert og da til ny pris som ville vekket interesse hos flere. Innklagede opplyste klageren også om at det i 2015 vil være på plass en ny lov om forkjøpsrett, som fjerner forkjøpsretten. Denne for henne nye opplysningen kunne gjort boligsalget enklere. Eventuelle fremtidige kjøpere kunne da blitt forelagt denne nye loven og sett muligheten for å få fjernet heftelsen ved boligen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen.
Et vesentlig moment i salgsprosessen var (den ikke dokumenterte) forkjøpsklausulen som ble ansett pristrykkende. Innklagede har uimotsagt pekt på at den ene selgeren klagerens tidligere ektefelle hadde påtatt seg å forsøke å få fjernet forkjøpsklausulen. Innklagede kan derfor ikke bebreides for ikke å ha gjort noe overfor klausulens rettighetshavere.
Under salgsprosessen har det vært foretatt en del valg med hensyn til visning og annonsering, og i enkelte henseender har det vært ting som kunne vært gjort annerledes fra innklagedes side, men det dreier seg etter Reklamasjonsnemndas syn om mindre forhold som har vært uten betydning for den oppnådde salgssum. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se a t det er dokumentert uforsvarlig rådgivning fra innklagedes side, som har påført klageren et økonomisk tap.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.